Investir en LMNP d’occasion dans une résidence de services

En optant pour le marché du LMNP d’occasion, vous bénéficiez de prix d’achat nettement inférieurs de 20% à 30% moins chers que ceux du marché du neuf. De plus, le marché du LMNP d’occasion dispose de biens offrant une excellente rentabilité pouvant atteindre 6 %.

Pourquoi investir dans un bien immobilier ancien en LMNP ?

Les avantages d’un investissement LMNP sur le marché de revente sont nombreux :

  • Vous connaissez à l’avance le taux de remplissage de la résidence
  • Vous disposez des informations financières nécessaires à la prise de décision (les performances financières enregistrées par le gestionnaire et la résidence qui vous intéresse, la qualité des prestations fournies aux locataires…)
  • La résidence est déjà en service, ce qui vous permet de générer des revenus immédiats

Votre investissement LMNP dans un bien ancien est amorti sur une période de 25 à 30 ans. Si les frais d’acquisition sont légèrement plus élevés pour un bien ancien que pour un bien neuf, le montant de l’acquisition est inférieur aux prix pratiqués sur le marché du neuf. Par ailleurs, les biens anciens présentent moins de risque de décote au fil des années.

Autre gage de sécurité pour votre investissement LMNP dans un lot d’occasion au sein d’une résidence de services : le bail commercial. Ce document vous lie au gestionnaire qui gère votre bien immobilier, et fixe les conditions de la mise en location du lot, mais aussi les loyers que vous allez percevoir. La répartition des charges et les éventuels travaux de rénovation ou de réhabilitation y figurent aussi : vous devez prêter une attention toute particulière au contenu du bail commercial, qui reflète souvent le professionnalisme d’un gestionnaire et la rentabilité d’un investissement.

Investir dans un bien d’occasion en LMNP : quelle fiscalité ?

Contrairement aux biens neufs, les biens d’occasion achetés sous le statut LMNP ne permettent pas d’accéder à l’abattement fiscal fixé par la loi Censi-Bouvard. Il existe cependant plusieurs solutions d’amortissement et d’optimisation fiscale.

  • Le type de bail : si la plupart des biens LMNP de revente sont transmis avec un bail commercial, d’autres options vous permettront d’accéder à un statut fiscal différent. C’est notamment le cas si vous optez pour un bail civil ou un mandat de gestion.
  • Le déficit BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : en créant un déficit BIC susceptible d’absorber l’imposition de vos revenus locatifs, vous pouvez amortir l’intégralité de la valeur de votre bien immobilier. En optant pour l’imposition au régime BIC réel, vous êtes exonéré des contributions sociales (CSG-CRDS) pendant une durée de 10 ans si votre bien est payé comptant, et pour une période de 25 ans si vous avez financé votre investissement par le crédit.
  • Les packs fiscaux : vous pouvez également investir dans des « packs fiscaux », qui regroupent différentes formules de défiscalisation et cumulent leurs avantages respectifs. C’est notamment le cas des packs « LMNP d’occasion et LMNP neuve », ou « LMNP classique et LMNP Bouvard ».

Si toutes ces solutions vous permettent d’optimiser votre investissement dans un bien LMNP d’occasion, vous devez d’abord déterminer vos objectifs patrimoniaux avec précision pour choisir l’option la plus pertinente et adaptée à votre situation.

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