Votre recherche

Investir en Location meublée dans une résidence de services LMNP

L’investissement immobilier est aujourd’hui un des placements les plus prisés, compte tenu des nombreuses opportunités qu’il octroie. L’investissement immobilier locatif en LMNP (loueur meublé non professionnel) est une des multiples manières actuellement accessibles. Peu connu des particuliers, le LMNP est un statut fiscal procurant de multiples avantages aux investisseurs. Ce type d’investissement se prête également à divers objectifs. Il permet de se constituer un patrimoine, de jouir d’un complément de revenu ou de préparer sa retraite.

Mais l’investissement en LMNP offre un plus pour les particuliers : la possibilité de tirer des revenus peu ou non fiscalisés. Mieux comprendre le LMNP et ses rouages vous permettra d’en tirer le maximum de bénéfices.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal qui régit principalement la location meublée. Existant depuis 1949, ce statut offre la possibilité aux bénéficiaires de jouir d’une optimisation fiscale. Il s’agit d’un abattement fiscal ouvrant des avantages aux personnes qui désirent investir dans l’immobilier locatif meublé. Tout contribuable français peut ainsi investir en lmnp et bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel. Il peut en jouir dès lors qu’il investit dans un bien et l’équipe en mobilier en vue de le louer. Il faut cependant noter que le logement doit être opérationnel pour recevoir le locataire.
Certaines conditions sont toutefois à respecter pour obtenir le statut LMNP. Il faudra que :

  • L’habitation soit suffisamment équipée pour recevoir un locataire avec seulement ses effets personnels. Le décret du 31 juillet 2015 définit la liste obligatoire de ces équipements.
  • La location meublée ne doit pas être la source principale de revenu du particulier.
  • Le bien immobilier doit faire office de résidence principale.
  • Les revenus issus de la location ne doivent pas dépasser les 23 000 € par an.

Si ces conditions ne sont pas remplies, le particulier aura plutôt le statut LMP ou loueur meublé professionnel. Par ailleurs, dans le cas d’un investissement en LMNP, le contribuable gagne une réduction fiscale forfaitaire de 50 % sur les loyers générées par la location.

Comprendre l’investissement LMNP

De manière concrète, l’investissement LMNP consiste à faire l’acquisition d’un bien, pour ensuite le mettre en location meublée. Le logement peut être un chalet, une villa, ou un appartement, mais doit avant tout être équipé des équipements nécessaires. Son plus grand avantage reste avant tout la possibilité de profiter de recettes locatives peu ou non imposées. Les loyers issus de la location meublée non professionnelle appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ce titre, les charges déductibles peuvent être amputées avant l’imposition.
Un investisseur a le choix entre deux alternatives pour se lancer dans la location meublée non professionnelle. Il est possible d’investir :

  • soit dans une location meublée classique : le bien immobilier sera loué avec tous les équipements nécessaires au bien-être du locataire.
  • soit dans une résidence meublée avec services : il s’agit d’une résidence exploitée par un gestionnaire. Ce dernier fournira à ses résidents, en plus du logement et des mobiliers, des services complémentaires comme l’accueil, le ménage, le repassage…

Différents régimes pour une fiscalité rentable

En investissement location meublée, le loueur peut choisir entre différents régimes fiscaux, suivant son objectif de réduction fiscale.

  • Le micro BIC, ou micro-bénéfices industriels et commerciaux, est le régime fiscal pour les micro-entreprises. Ce régime est pratique pour les investisseurs tirant des revenus inférieurs à 70 000 €/an. C’est également pratique pour ceux disposant de gites ruraux, chambres d’hôtes ou meublés de tourisme générant 170 000 €/an. Il permet de bénéficier d’une réduction fiscale forfaitaire de 50 % avec un abattement des charges.
  • Le régime réel offre au propriétaire la possibilité de déduire le montant réel de ses charges. Il peut s’agir de ses intérêts d’emprunt, impôts, frais comptable, travaux ou autres charges. Le loueur en meublé peut changer de régime fiscal si celui-ci ne lui convient pas. Il devra toutefois le déclarer aux services des impôts avant le 1er février de l’année fiscale à venir.
  • Le régime réel normal est obligatoire si le loueur tire des revenus locatifs de plus de 788 000 €/an. Avec ce régime fiscal, le propriétaire peut déduire des revenus les charges supportées. Cependant, la comptabilité reste assez contraignante.

Investir en LMNP dans une résidence de services

Investir en LMNP, dans une résidence de services, procure des revenus locatifs garantis par un gestionnaire qui exploitera le bien. Le bien existant déjà, l’investisseur dispose d’une meilleure visibilité sur la solvabilité du gestionnaire et la rentabilité du bien.
Pour un investissement en location meublée dans une résidence de services, le particulier achète un bien, avec un apport ou un crédit. Le bien meublé sera loué à un gestionnaire professionnel sous forme de contrat de bail commercial. Le gestionnaire versera au propriétaire un loyer pendant la durée prévue dans le bail. Cette durée peut aller en général de 9 à 11 ans. Il faut également que la résidence fasse partie de celles éligibles au statut LMNP. Il existe plusieurs types de résidences de services, à savoir :

Les EHPAD ou établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes :

Ce sont des établissements offrant des infrastructures médicalisées pour les personnes nécessitant une assistance médicale. Pour la résidence EHPAD, les services sont plus pointilleux, avec l’intervention d’une équipe médicale professionnelle et réactive. L’ouverture et l’implantation de ce type d’établissement nécessitent une autorisation préalable de différents acteurs publics. Le marché est porteur et se base surtout sur les projections concernant le vieillissement de la population.

Les résidences pour étudiants

Cette catégorie de résidence est destinée à une population étudiante. L’emplacement, les services, mais aussi le concept même de la résidence ont été prévus à cet effet. Ces résidences étudiantes sont généralement proches des universités ou situées dans les grandes villes universitaires. Moins onéreuses et donc plus facile d’accès que les autres types de résidences, les résidences étudiantes ne sont pas moins profitables. En effet, le nombre d’étudiants en France ne cesse de grimper.

Les résidences pour seniors

Il s’agit d’une résidence disposant des services adressés principalement à une clientèle âgée, valide ou semi-valide. Les occupants profitent des avantages du logement meublé, combinés à des services variés. Cette niche de marché est largement porteuse compte tenu de l’espérance de vie actuelle, et des questions qu’elle soulève. La résidence séniors fait aujourd’hui partie des marchés LMNP porteurs.

Les résidences de tourisme

Au bord de la mer, en montagne ou à la campagne, ces résidences accueillent les vacanciers et les touristes. Elles se présentent comme une alternative d’hébergement dans les secteurs à haute valeur ajoutée. Ces établissements commerciaux se classent dans le type hôtelier et se composent d’appartements ou chambres meublés. Le choix d’un investissement dans ces résidences  de tourisme doit se faire minutieusement pour assurer la rentabilité.

La résidence d’affaires :

Ces résidences de services trouvent leur emplacement au cœur des grands pôles économiques, et proches des grandes infrastructures de transport. Ces établissements proposent aux professionnels une solution d’hébergement offrant à la fois confort et praticité. Les gestionnaires mettent généralement en place un large panel de services pour les locataires (internet, restauration, TV satellite, blanchisserie, salle de conférence…).

Investir en LMNP dans un meublé classique sans service

Un investissement immobilier en LMNP dans un meublé classique sans service offre l’avantage d’une liberté de gestion. Le propriétaire n’aura donc pas à dépendre d’un gestionnaire. Cette dépendance s’avère risquée dans le cas d’un investissement dans le neuf. La faible visibilité sur la rentabilité de l’investissement constitue un grand handicap, surtout pour les logements acquis en VEFA (vente en état futur d’achèvement).
Investir dans un meublé classique sans service permet une meilleure visibilité sur les revenus générés par le bien. Mais , notamment en termes d’investissement et de gestion. De plus, le propriétaire n’aura aucune garantie de paiement du loyer. Le bail signé entre particuliers offrira plus de protection au locataire. Il est impossible de l’expulser, même dans le cas de loyers impayés.

La différence entre LMNP et LMP

Si le LMNP est un statut pour les non professionnels, le LMP est particulièrement destiné aux professionnels. Par extension, le statut de loueur meublé professionnel s’applique aux particuliers qui exercent la location comme activité professionnelle. En meublé professionnel, les revenus locatifs sont catégorisés BIC professionnels. En cas de déficit, les loueurs en meublé professionnel bénéficient d’une imputation sans limite de revenu global. Pour le LMNP, l’imputation est effectuée sur les revenus de même nature, soit des BIC non professionnels.

En matière de plus-values, celles des biens en LMP sont classées plus-values professionnelles. Elles sont ainsi exonérées sous certaines conditions. Pour les biens en LMNP, les plus-values immobilières jouissent d’une exonération totale si le bien est détenu depuis plus de 30 ans.

Pourquoi investir en location meublée non professionnelle est un bon investissement  ?

Lors d’un investissement en LMNP, le but n’est de profiter personnellement du logement, mais plutôt de le faire fructifier. Plus encore, le statut de loueur en meublé non professionnel permet de maximiser les gains, grâce à la défiscalisation. La location meublée offre une pérennité fiscale et juridique, séduisant les particuliers qui ne veulent pas courir trop de risques.
L’investisseur peut choisir entre deux types de régime :

  • le LMNP Censi-Bouvard
  • le LMNP Classique.

Dans le cas d’un investissement dans le neuf, le LMNP Censi-Bouvard permettra de récupérer la TVA sur le coût du bien. En Censi-Bouvard, l’investisseur profitera d’une réduction de 11 % par rapport au prix HT du bien, sur 9 ans.

La possibilité d’investir dans une résidence de services gérée est également une garantie de rentabilité. L’investisseur a le choix parmi plusieurs types de résidences, en fonction de ses capacités et de ses objectifs de rentabilité. Le dispositif de défiscalisation permet d’amortir facilement un investissement à crédit. Les intérêts de crédits sont en effet déductibles en tant que charges sur les revenus avant imposition. Mais même après exploitation, il sera toujours possible de gagner une plus-value à la revente du bien. Celle-ci se base sur la rentabilité du bien et son type.

Enfin le fait d’investir en LMNP d’occasion reste encore plus avantageux. L’investisseur profite d’un prix d’acquisition faible et d’une meilleure visibilité sur la rentabilité du bien et la solvabilité du gestionnaire.

Conseils pour bien investir en location meublée

Bien qu’un investissement immobilier locatif en LMNP soit largement attrayant, il convient de prendre ses précautions. Ces avantages peuvent en effet cacher quelques pièges.

  • Éviter les biens surévalués : c’est une pratique courante chez certains promoteurs qui mettent le bien en vente au prix TTC, soit 20 % de plus que le prix du marché.
  • Garder en tête que l’investissement est plus rentable sur une longue durée de détention : le statut LMNP permet de récupérer une partie de la TVA à l’achat. Cette récupération est définitivement acquise si le bien est détenu durant 20 ans, dans le cas contraire elle le sera au prorata de la durée de détention.
  • Attention aux fonds de concours : le promoteur vend le bien à un prix plus élevé que celui du marché, et promet une garantie du loyer et un haut rendement. Mais le promoteur verse en réalité un fonds au gestionnaire pour booster le rendement, qui s’effondrera au fil des années.
  • Gar aux gestionnaires défaillant : le choix du gestionnaire doit se faire avec minutie dans le cas des résidences de services. Sa notoriété, sa renommée et ses réussites sont autant d’éléments qui influent sur la réussite de ses projets.